레고랜드 사태와 부동산 PF 구조 알아보기

부동산PF 근황

 

1. 아파트를 만드는 과정은 땅을 구입하는 것부터 시작을 함.
​
​
2. 부동산 개발업자, 부동산 디벨로퍼라고도 부르는 부동산 시행사는 아파트를 올릴 땅을 사서 인허가를 받고, 건설사를 선정한 후, 금융회사들을 모아서 공사비용을 마련하고, 아파트가 완공되면 이익을 가져가는 식으로 일을 진행함.
​
​
3. 따라서 시행사가 돈을 벌러면, 땅을 싸게 사고, 공사비와 이자를 조금만 지불한 뒤 비싼 분양가에 팔아야 하는 것임.

 

5. 매매 계약서나 약정서가 90% 이상 모이면, 시행사는 이것을 근거로 대출을 신청하고, 이런 대출을 험한 본 PF로 가기 위한 다리가 되는 대출이라는 의미로 브리지론(Bridge Loan)이라고 부름. ​​

6. 아직 시행사에 땅 소유권이 넘어온 것도 아니라서 은행같이 안전빵 회사들은 브리지론에 참여하지는 않고, 2금융권이라고 보통 부르는 캐피털사, 저축은행, 증권사들이 금리를 높게 받고 브리지론을 해주게 됨. ​​

7. 브리지론을 받아 땅주인에게 잔금을 치러서 땅을 온전히 넘겨받고, 인허가도 다 받았으며, 아파트 건설을 해주는 건설사도 선정되어, 이제 돈만 있으면 아파트를 올릴 수 있는 여건이 완료되면 시행사는 본 PF를 신청함. ​

​​8. 본 PF에는 은행 등이 참여를 하고, 대출금액도 전체 공사비용이 포함되어 열 배 이상 커지게 됨. ​​

9. 본 PF에 참여하는 금융기관 입장에서는 건설사에 문제가 있어서 준공이 안될 위험과 미분양 위험, 시행사가 본 PF 대출금이나 분양대금 등을 마음대로 떼먹고 나르는 위험 정도가 남게 됨.

 

18. 이렇게 금융회사들은 위험을 여러 가지 방법으로 회피하는 구조를 짜서, 본 PF 대출을 해주는 것임.
​
​
19. 미국의 금리 인상으로 한국도 금리를 따라 올리면서 문제가 생기기 시작을 함.
​
​
20. 총 분양가 1조짜리 본 PF의 경우 땅값 1천억, 공사비 등 건설 비용 6천억, 분양대금으로 대출금을 상환 받을 때까지 대출이자 1천억, 인허가 비용, 분양 촉진비용 등 제반 기타 비용 1천억, 시행사 마진 1천억 정도로 구성이 됨.
​
​
21. 시행사는 초기부터 여러 가지 고생을 하지만, 부동산 PF가 잘 진행되고, 분양이 마무리되면, 자기 돈 30~50억을 넣어서 1천억 정도를 가져가는 장사를 하게 됨. 특히 초기에 분양이 완판되어 분양 촉진비용이 들어갈 필요가 없는 경우에는 2천억까지도 가져갈 수 있는 것임.

 

22. 시중금리가 올라서, 본 PF의 대출이자가 4%에서 10%로 올랐다고 가정해 봄.
​
​
23. 대출이자가 올랐다고, 분양가를 중간에 올릴 수가 없으니 분양으로 들어오는 분양대금 1조는 변함이 없음.
​
​
24. 반면에, 지출인 대출이자는 1천억에서 2천5백억으로 늘어나서, 시행사는 1천억의 마진을 챙기는 게 아니라 500억의 적자를 봐야 함.
​
​
25. 분양대금으로 이익이 나지 않는 이런 구조가 예상되면 금융회사들이 본 PF에 참여를 하지 않게 됨.
​
​
26. 시행사의 적극적인 협조가 본 PF가 잘 진행되는 중요한 포인트인데, 시행사가 이번 사업으로 적자가 되면 아무래도 이런저런 트집을 잡아서 조금이라도 손해를 줄이고 이익을 가져가려는 행동을 하기 마련인 것을 알기 때문임.
​
​
27. 금융회사들이 참여하지 않아서 본 PF가 되지 않으면, 브리지론이 문제가 되기 시작함.
​
​
28. 브리지론은 보통 6개월에서 길어야 1년짜리 고금리 대출임.
​
​
29. 브리지론의 담보라고 해봐야 브리지론으로 구입하는 땅 정도인데, 인허가 비용, 본 PF로 갈 때까지의 금융비용 등이 더 든 상태라, 담보만으로 금융기관이 빌려준 돈을 다 받을 수 없는 상태인 게 일반적인 것임.
​
​
30. 이런 상태에서 본 PF가 되지 않고 시간이 질질 끌리면. 돈이 많은 시행사는 자기 돈을 토해내며 버티게 되고, 돈이 적은 시행사는 브리지론 이자를 낼 돈이 없어 나자빠지게 됨.
​
​
31. 브리지론을 대출해 준 증권사, 저축은행, 여전사 등 2금융 회사들은 이때부터 손실이 시작되는 것임.

 

35. 올해 들어 건설 기자재 가격이 급격하게 올라감. ​​

36. 1~2년 전에 도급계약을 맺었을 당시보다 건설 원가가 많이 올라간 상태라 건설사도 적자 건설이 늘어나고 있는 상황임. ​​

37. 재무가 괜찮은 대형 건설사들은 괜찮을지 몰라도, 중소형 건설사들의 경우 늘어난 자재 비용과 인건비를 감당할 수 없어 부도 위험에 처하게 됨. ​​

38. 아파트 공사가 진행되는 단계에 맞춰서 건설대금을 나눠서 줬다고 하더라도, 기존 건설사가 부도가 나서 다른 건설사를 구해 건설을 마무리 지으려면, 자잿값이나 인건비 등 공사비용을 많이 올려줘야 다른 건설사를 구할 수 있는 것임. ​​

39. 건설사가 중간에 나자빠지면, 시행사 이익부터 줄어들기 시작하는 것이고, 후 순위, 중순위, 선순위 순서로 원금 손실이 시작됨.​​

40. 현재 시장 상황은 시장금리가 높아져서 본 PF 구성이 안되는 수준임. ​​

41. 브리지론을 해준 금융회사들의 속이 타들어 가는 상태라는 말임. ​

​​42. 브리지론을 해주는 금융회사들이 손실을 보게 되면, 브리지론 기준을 강화하거나, 금리를 크게 높이게 되고, 브리지론을 받기 위해 지주들의 계약서를 모으고 있는 시행회사들도 속이 타들어가기 시작하는 것임. ​​

43. 브리지론을 주로 해준 금융회사, 후순위 대출이 많은 금융회사, 미분양 담보대출 확약을 해준 금융회사, 이 세 가지가 모두 해당되는 게 증권사들임.

 

한 줄 코멘트. 중소형 건설사, 재무가 나쁜 대형 건설사, 증권사 쪽에서 사단이 일어날듯함.